吴卫星：房价高企已影响经济长期稳定增长和创新发展

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金融界网站11月19日消息，首届金融峰会暨中国国际金融协会年会将于19日在北京金融街威斯汀酒店(000402，BUY)举行。本次会议由第一财经与中国国际金融协会联合主办，国家金融与发展实验室提供智力支持，主题是重组与再监管。

对外经济贸易大学金融学院院长吴卫星在会上表示，总体而言，中国的房地产价格对中国经济的长期稳定增长和创新产生了一些负面影响。 以下是记录:

吴卫星:好的，感谢主持人和会议组织者给我机会报告我的最新研究，这是关于创新的，主要是关于房地产的。众所周知，如果我们观察中国十多年，我们经常在晚饭后讨论的一件事就是房地产。房地产和我们的创新有什么关系？谈到房地产，每个人都从不同的角度看待这个问题。每个人都喜欢和讨厌房地产，居民喜欢房地产，因为它给我们带来财富和消费。但是什么是仇恨呢？讨厌房地产导致我们的财富不平衡，从而导致居民之间的贫富差距越来越大。

从银行和金融企业的角度来看，房地产带来了什么？它给我们带来了高质量的资产，但它似乎也将我们的金融业与房地产联系在了一起。就企业而言，房地产是我们行业发展的支柱，是我们喜欢的部分，也是我们热爱的部分。我们讨厌什么？我们不知道房地产在哪里拉动我们的经济，房地产对非金融和非建筑行业有什么影响，以及它是否有助于这些企业创新。本文研究这样一个课题。

当然，你是指房地产。世界上很多人都在研究房地产的发展和对这个企业的影响。众所周知，这个房地产的价值已经上升，每一个企业，无论是工厂还是居民的住宅，不断上升的房价都给企业带来了一定的财富。由此带来的财富在这些工厂中得到了体现，这些工厂减轻了这些企业的负担，使其更容易从房地产中借钱作为抵押，其融资约束也得到缓解，从而使他们可以借很多钱进行投资。大量研究发现，房地产可以推动这一趋势。无论我们是否控制房地产，我们也在想，如果我们控制房地产，我们的国内生产总值将下降，我们的企业将不会创新，所以我们处于两难境地。

但是房地产有负面影响。负面影响是什么？许多资源都被房地产所吸收，这使得实体经济产业成为空洞。我以前在其他行业工作，比如纽扣和西装。我在这些行业赚的钱不多，或者虽然我赚了钱，但还是比房地产少得多。如果房地产价格继续上涨，所有的资源将进入房地产行业，这将导致空的实体经济逐渐走弱，并将有一个资源的重新分配。一是房地产带来的连带效应，减少了融资约束，增加了投资；二是资源配置不匹配。

房地产的发展不仅来自国家，也来自政策和银行业。我们是否应该继续支持房地产的发展，继续向房地产行业发放贷款，或者住宅行业最终将如何配置房地产，我们的金融企业应该做的是在这两种效应之间进行权衡。

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首先，看看我们的房地产。中国房地产业的发展会增加我们的投资吗？所以从总体结果来看，是的，答案是肯定的。在美国，房地产价值每增加1美元(爱吉，净值，信息)，投资就会增加8美分。中国经过十多年的数据分析，发现1美元加1美元会带来2.7美分的增长，好像我们拉得少了，好像对经济有利。就在金融危机之前，我们发现数据与美国相同，推动经济增长的是房地产。

如果我们看一下整体数据，我们就能看到这种拉力去了哪里。我们做了一个分类，分为房地产部门，或非房地产部门。或者企业投资房地产或实体。研究发现，投资房地产和投资非房地产是负面的。随着美元的投资，房地产价值增加，投资减少1.9。从这个角度来看，我们刚才提到的两个效应，一个是附带效应，另一个是资源配置效应，这种资源再配置效应占主流。

我们说投资，不管投资是否有效，是另一种效率。我们说要建设一个创新型国家。什么是创新型国家？至少有创新的成就。如果我们看看这些企业的R&D及其创新成果的专利，我们会发现，只要过去几年房地产价格上涨，这些企业在R&D的整体投资就会下降，其在R&D的业绩，即其业绩也会下降。也就是说，房地产行业的价格已经上升到一定程度，这是我们实体经济的一个障碍。

在这里，我们想谈谈为什么会出现这种情况，以及这种影响是如何造成的。由于房地产价格的上涨，我们应该有资金和投资。为什么我们不能创新？我们有三个渠道，其中一个就是这个比赛。因为我们整个实体经济太有竞争力了，即使我们有一点钱，我们还是不敢投资。我在我原来的行业赚不到钱，所以房地产给了我一条出路，所以我把钱投入房地产。第二个代理不一定是他们的勤奋。如果有渠道让我赚钱，我一定会赚钱。毕竟，钱不是我的。如果是这样的话，国有企业就更懒了，因为这些钱不是他们的，至少大部分私人资金是他们的，而不管国有企业是不是更突出，更多地分配给房地产。例如，我们的钱越少，我需要的钱就越多。房地产给我赚了一点钱，但我还是不想投资实体经济。我没有钱，所以我投资了房地产。

这三个渠道都是可能的，每个人都讨论过。因此，我们发现只有第一个渠道在过去的数据中是真正稳定可靠的，而在竞争激烈的行业中，资源配置的影响更为严重。另外两个渠道根本不存在，我们发现国有企业和民营企业之间没有明显的区别。

在这一领域的资源配置和融资约束，也就是说，没有钱的企业投资更多的钱在房地产？事实并非如此，恰恰相反。富有的企业转而投资房地产，所以我们无法解释为什么会这样。

总的来说，我们的房地产价格已经上升到一定程度，这使得我们在房地产行业的创新和投资下降。这里面有很多问题。许多人刚刚研究了这些结论，我们的许多结果是不一致的。不一致的原因有哪些？我们研究房地产价格对投资的影响。反过来，它也有影响，因为增加投资也会导致当地房价和抵押品的上涨。我们说房地产价格的上涨会影响投资，投资也会影响房地产。

与此同时，中国现在正在推进创新型国家的建设，而我们的财政已经花了很多钱来促进各个地方的发展，所以这些促进措施实际上使得当地的房价上涨，当地的投资机会增加。也就是说，他们两个都受到了我们身后其他一些因素的影响。我们直接投资他们是错误的，也就是说，我们的房地产价值，创新和投资。

我们花了很多时间来解决这个问题，寻找一个变量，它与房地产价值的上升密切相关，但与投资无关。让我们找一个来看看这个地区的房地产价格，它的本质是什么。房地产的本质是供给和需求。在哪些城市，假设需求相同，他们的房价会上涨得更快，我们发现了一些研究。发现如果这个地方是靠山，坡度很大，房价很难四处扩张。因为它靠近海边，每个人都想住在海边，所以房价很难四处扩张。在需求相同的情况下，这些价格自然会上涨得更快。我们也用利率变量来表示需求。我们发现一些工具变量，发现房价仍然是一样的，房价会真正影响投资和创新的结果。

此外，如果我们直接看我们的数据，我们可以看到这个房价在过去的十年里有一个明显的上升趋势，创新也是如此。如果我们直接观察这一趋势，描述性统计数据显示，房地产价格推动了创新，但事实上我们的结果完全相反。我们还有一个问题。过去，我们都使用宏观房价数据。现在我们希望增加每个企业及其房地产的价值，这将影响其投资和创新行为。我们把每一个房地产的价格，每一个企业的价格，它是当前的产值，折旧方法，我们用它过去的房地产，我们对当地的房地产价格增长率做了一些统计。

我们估计这一点。总的来说，我国的房地产价格已经对我国长期稳定的经济增长和创新造成了一些负面影响。

我们希望这能给在座的各位带来一些启示。

来源：简阳新闻