高善文：高房价在严控之下价格或许会更高

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“2016海外投资嘉年华系列峰会”于11月29日在北京举行。本质证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛主任高善文在会上致辞。

以下是高善文演讲的记录:

2016年，经济层面最活跃的话题是房价问题，我们知道，今年大部分时间，中国十几个二线城市的房价都在快速上涨。10月初，中央政府被迫推出新一轮非常严格的调控政策，房价上涨非常迅速，这引起了大家对泡沫的普遍关注。无论是上世纪90年代日本的教训，还是2008年后美国的教训，都表明我国房地产泡沫对经济和金融稳定的潜在破坏力非常大。对于普通人来说(603883，买)，房价也是一个不可回避的话题。在年轻人涌入城市的情况下，对于公正城市中的穷人，特别是没有住房的穷人，这给生活质量带来了巨大甚至非常长期的压力。也有很多人说房价上涨通常是由于货币过度。毫无疑问，这样的观点已经引起了很多非常广泛的共鸣，但是今天我们想和大家分享一个稍微不同的观点。我们想从这个角度来看中国的房价问题。让我们来看看中国一线、二线和三线城市房价的巨大差异。自2011年以来，一线城市普遍经历了小幅下降和大幅上升。每一轮回调都很浅，而且每一轮恢复都很快超过前一轮。然而，这一房价在2013年仍处于高点，三线以下城市的房地产泡沫不太明显。看看中国二线城市的合并，2015年底，房价实际上明显低于2013年底的高点，但今年，尤其是今年年初以来，涨幅尤其迅猛，现在的房价明显高于三年前的水平。

然而，一线城市的情况并非如此。2015年底，房价已经突破历史新高。在中国不同的城市中，当房价上涨时，差异化是另一个特别显著的特征。首先，它表现在一线城市的分化上。自今年年初以来，二线和三线城市的房价出现了巨大差异。我们从宽松货币和投机的角度来解释它。一个不可避免的问题是，为什么它会出现在大量三线城市。

然而，在三级市场及以下，就全国房地产量而言，这个量占建筑面积的80%。事实上，在这个房价上涨非常快的城市，房地产的建筑面积在全国只占20%，在一线城市只占4%。整个一线城市都被切断了。从宏观上看，对整个经济的影响并不太大，但一些二线城市的涨幅很大。然而，房地产的比例只有17%，这不能说是如此之大。但是，在中国房地产市场比重达到80%的主流部分，实际上其住房价格压力也很大，房地产市场的上涨速度仍然很慢，低于平均消费价格。

在这里，我相信每个人都有不同的解释。在这里，我将与你分享一个简短的解释。

我分享了对数据的观察，这是一个散点图。在横轴上，我们计算了中国大量的一线和二线城市。与2013年小学生人数的增长相比，2015年1-6年级和2013年1-6年级有多少学生。然后，如果我们计算一下，大量的二线城市大大增加了。如果我们计算，从2016年8月到2013年8月底，我们计算了这个城市的涨幅，并结合了这个房价的累计涨幅。然后我们可以清楚地看到，这两个变量之间有非常密切的关系。一般来说，在小学生增长率很高的地区，房价的涨幅要大得多，而在小学生涨幅很大的地区，房价的表现相对较弱，所以以此为例进一步了解。

第一个背景知识是，2013年至2015年，中国大陆小学合并数量的增长率在两年内为1%，即1至6年级的增长率。然而，以全国1%的增长率来看深圳。深圳的小学生两年增长率是8%，厦门是8%，然后北京是7%，南京、郑州和长沙。这些房价上涨得非常快。

在南昌、呼和浩特、西宁，甚至兰州、贵阳，小学生的增长率为负，甚至低于1%，明显低于全国平均水平。在这些地区，房价的表现要弱得多。

我们可以合理地推断，如果一个孩子在这个城市上学，那么他的父母一定住在这个城市，至少离这个城市不远，甚至可能有工作。此外，小学生的增长速度生动地表明，他们的父母和年轻人正涌入这座城市。如果每个人都熟悉这个图中的统计方法，这意味着简单相关系数为0.7，R平方为0.5。从统计数据来看，这是一个非常有力的结果。至少在我们关注的这段时间里，年轻人流入一些城市，但相对离开城市的另一部分。在这部分人口集中的城市，房价在不久的将来会快速上涨，而在年轻人相对离开的城市，房价要弱得多，这是从横截面数据中推断出来的。

因此，如果有任何进一步的数据支持这一点，包括这种模式在时间序列中会有什么样的特征，让我们分享它在时间序列中的一些特征和这个过程的更丰富的细节。

首先，我们根据房价的上涨将中国二线城市从高到低进行排名。我们知道中国大约有22个二线城市，基本上，我们可以把中国的二线城市分成两组。一类二线城市是房价上涨较快的二线城市，另一类是房价上涨较慢或没有上涨的二线城市。房价上涨较快的二线城市用红线表示。如果增长率较慢，我们研究这两组城市小学生的增长率。我们可以看到2001年和2011年是明显的分水期。自2001年以来，小学生的这一趋势一直未变。凭什么特征，蓝线总是在红线之上，但是2011年以后，红线已经越过蓝线，而且它比蓝线大得多。差距大，维护时间长。历史上没有先例。过去，蓝线在红线之上。这种情况表明，从小学生的角度来看，大量年轻人涌入一些城市的现象并不总是存在。它在2011年后开始在中国出现。2011年之前，中国不同城市之间的流量没有明显的选择性。然而，在2012年和2011年之后，流动人口表现出很强的流动性，即将离开另一个城市。房地产的影响是什么？房地产销售增长率的差异也是这一增长率的差异。那么，如果这种差异存在的话，我们可以看到2011年也是一个转折点。2011年之前，这两组城市的住宅销售增长率之差接近0，甚至略低于0。这两组城市之间的差异基本相同，甚至低于0。然而，2012年后，这两组城市之间的住宅销售差异开始扩大。与其他城市相比，该市住宅销售的集中流入量大幅增加，并且这一差距在这一增加之后并没有下降。这种差异有多大？增长率保持在15%至20%，销售增长率的差异保持在15%至20%。首先，在2011年，我们可以看到小学生流动性的增长率出现了突破。这种断裂在住宅销售市场开始显现后，我们马上可以看到，在刚刚起步的市场，这也有很强的反映。在2012年之前，两组新开工的住宅楼数量相似，蓝线略高于红线。然而，2012年后，红线也明显转向了蓝线的顶端，而且差异特别大。

因此，在刚刚起步的房地产市场，我们也看到了转机。突破之后，出现了逆转，2012年后出现了非常大的差距。

这是从房地产市场的角度来看的。在阅读了房地产市场的问题后，我们觉得人口流动性的变化影响了房地产的销售和房地产的起步。我们已经看到，它强烈影响房地产价格，那么人口流动的原因是什么？很简单，人口流入这个城市是因为这些城市有更好的就业机会，更好的收入前景和更好的收入增长。因此，它流向这些城市，但这种观点实际上是错误的。让我们看看这两组城市的人均可支配收入。我们看到的也是2011年或2012年，这是一个明显的断点，在2011年之前。就居民可支配收入的增长率而言，这两组城市基本相同。甚至，红线比蓝线略高，但2012年后，蓝线在上面，红线代表居民的可支配收入，明显低于蓝线。换句话说，在这个人口流入相对集中的城市，实际上，人均可支配收入的增长率一直在恶化。

因此，这样的观察支持几种观点。第一种观点认为，其断点也出现在2012年和2011年。小学生、房地产销售和建筑(包括房价)、人均可支配收入和断点都在2011年和2012年，不是因为收入机会吸引了人口流入。如果收入机会吸引流入，那么人均可支配收入会更高，但实际上我们看到的是更低。一个重要的解释是，除了经济以外，其他因素导致年轻人集中流入这些城市。对于这些城市来说，由于大量的年轻人集中在流入地，劳动力市场竞争更加激烈，劳动力供给不断增加，导致居民收入增长放缓。因此，从经济角度来看，进入城市的年轻人的生活质量相对恶化。一方面，收入增长越来越慢，另一方面，房价上涨非常快。为什么这些城市愿意进去？为什么大量年轻人和年轻人愿意在没有明显经济吸引力的情况下流向这个城市？在回答这个问题之前，让我们先来看看这在中国的领土上是什么样的特征。

在这种情况下，由红线和蓝线标记的区域是年轻人集中流入的城市。红线是全国平均值+2倍方差，是随机事件概率的5%，蓝色区域是全国水平+1倍至2倍方差，是概率很小的随机事件。其他未标注区域与全国水平相近，或明显低于全国平均水平。

从中国的地理地图来看，中国东部的三个省份，从小学生的角度来看，都没有人口流入。在中国广袤的西北地区，几乎没有人口流入。事实上，大多数结果应该不会很奇怪。在中国广袤的西南地区，只有一个城市的人口在加速流入，那就是成都。在其他城市，看不到它的人口流入，在很大的西北地区几乎没有人口流入。

在中国，长江以北，一般来说，淮河以北，实际上只有三个人口集中流入的城市，即北京、天津和郑州。郑州的人口流入率比天津大得多，郑州的房价也在快速上涨。在中国东南沿海，广州和深圳的人口流入量非常大，你不会感到惊讶。事实上，这个结果是可以看到的。多少有些奇怪，厦门的人口流入率很高。除了这些特征，这张地理地图上最突出的特征是中国长江中下游城市群的崛起。中国长江中下游的城市群实际上是一个人口密集而集中的地区，其地域和面积都不是很大。我们可以看到，武汉、长沙、合肥、南京、杭州，包括上海周边的城市，都很近，人口密度很大。2012年，人口流入进一步加速。所以，如果我们看看地图上的这个问题，我们可以看到刚才在地理地图上的主题，那就是中国人口的集中，这实际上已经开始流向城市很长时间了。那么中国城市化的加速，最迟从2000年开始，中国的城市化开始加速，未来从2000年开始，但是从2000年到2012年，中国的城市化没有选择性，人口的流动性也没有选择性。人口流向大城市、中小城市，没有明显的选择性。然而，2012年后，中国的城市化开始表现出明显的选择性，人口集中在一些城市，尤其是我们在这里标注的城市。相对而言，当我们离开其他城市时，我们把这种现象归因于我们演讲的主题，这就是所谓的城市化。

我们想提出的一个基本观点是，在2012年之前，中国城市化的本质是城市化，人口流动不是在城市之间选择性的，而是一种城市化。2012年后，我们从城市化转向了城市化。人口集中在城市和大都市，人口集中在传统的经济、文化、教育和政治中心，这是一个非常重要的交通枢纽，而这个城市群流向长江中下游。

接下来，我们有两个问题。第一个问题是为什么我们在2012年出现了如此明显的断裂，第二个问题是这种断裂对宏观层面的影响。那么为什么这次断裂发生在2012年的宏观层面上还不是特别清楚，但是我们在这里想和大家分享一个观察结果。在这种情况下，这是中国公民小学人口的增长率。这是中国6至11岁儿童的增长率。我们可以看到，这在2001年和2010年也是一个明显的断点。2001年之前，中国的儿童人口一直呈负增长。在2004年和2005年，这一下降幅度可达6%，6至11岁儿童的下降幅度可达6%。然而，2010年后，中国人口开始增长。这个过程可能会持续近一代人。根据目前的人口预测，这一过程将持续到2025年。如果从2010年开始，将需要大约15年，几乎不到一代人，而且接近一代人。

而这样一个转折点，在小学人口的增长率从负到正的过程中，我们看到了城市化，并且有一个选择性的转折点，所以我们不能断定这是一个因果关系。就我个人而言，我非常怀疑这两个因素不会因为随机因素而同时发生。围绕这个转折点，我们想提出两个相关的解释。第一个是相关的解释。对于孩子上小学的人口，我们可以得出结论，他们的父母基本上都是80后，基本上都在30岁左右。或者比30岁左右的年轻父母稍大。对于这些年轻的家长来说，小学人口的增长率已经进入了正增长。如果不取消计划生育，这表明以父母为代表的年轻人在整个社会流动人口中的比例明显增加。在计划生育政策没有取消的情况下，小学人口已经恢复增长，这表明他们的父母代表着相对年轻的成年人，而这一大约30岁的年轻人口在社会所有流动人口中所占的比例已经显著提高，这使得他们的选择在宏观经济层面上开始具有系统性的重要性。

那么，在过去，从数据的角度来看，这个孩子上小学的年轻父母在整个人口中的比例应该相对较低，甚至下降，这使得他们的选择在宏观层面上没有那么大。这个解释背后的解释是什么？如果你是年轻的父母，你的孩子会选择立即上小学。如果你选择住在不同的中国城市，除了收入，你还会考虑什么？我们相信，我们也会考虑教育的质量，一般公共资源所代表的教育，如法律和秩序，如空天然气的质量，如环境，包括教育，包括其他公共资源。对于年轻父母来说，除了考虑就业机会外，他们还会考虑子女所获得的教育、环境等机会，以及这些公共资源，中国不同城市的分布存在巨大差距。与河南的孩子相比，上北京大学和清华大学的概率是出生概率的十倍。这仍然是一个保守的估计，这是一个非常大的差距。对于年轻父母来说，如果他们选择自己的孩子去上学，他们将进入教育资源更好的城市，这使得人口流动表现出选择性。为什么它会在2012年宏观层面出现？在此之前，流动人口中这个孩子的父母数量在下降。随着这一比例的迅速增加，影响开始显现。第二个附带的解释是，2010年后，如果孩子想上小学，父母基本上都是80岁，他们是在改革开放后长大的。最大的影响是他们年轻时没有挨饿。在中学，家里有一些零花钱，没有通过考试，没有经历控制，也没有经历物质短缺。因此，他们在物质选择上更加冷静和自信，80后在年轻的时候就经历了饥饿和食物匮乏，冬天过后就不能穿鞋，这让他们内心感到严重的不安全感。

这种严重的不安全感在于生活的价值观和选择。就我个人而言，我胡说八道。对于80后来说，生活的目的是赚钱，因为只有赚到足够的钱，你才会有安全感。从这个意义上说，当一名官员的最终目标是赚钱。做官是一种手段，赚钱是最终目标。然而，对于80后来说，赚钱仍然非常重要。除了赚钱，生活中还有更多的元和更丰富多彩的目标。这种选择性的差异，在我看来，也影响了20世纪80年代以后的人口流动、城市定居和方向选择，所以这种说法是我们这一部分的总结。如果把这次讨论作为一个简短的总结，我们在2012年经历了城市化，但在那之后，我们经历了城市化，这在近15年内不会明显逆转或放缓。

城市化趋势带来了哪些挑战？最大的挑战是中国城市化的基本战略，这是基于大力发展中小城镇。中国的城市化战略始终以大力发展中小城镇为基础，人口集中向城市迁移。然后，这些城市需要建造更多的房屋，更多的农田被转化为房屋，商业地产和其他东西，许多学校需要建设公共资源。为了适应人口流动的压力，我们在规划城市时，目前的规划方向是引导或就地安置中小城镇人口。如果这项政策在2012年没有问题，这种流动性就不是选择性的，所以这项政策没有特别大的问题。2012年后，这一政策的问题开始变得越来越严重，人口开始流入一些城市。然而，这部分城市的居住用地，即城市的公共设施，缺乏相应的规划，很难快速发展。因此，这些城市带来的压力是供给和需求的压力，而这种压力是通过房价的快速上涨来集中的。与人口离开的城市相比，原有的土地供应等配套指标并不差，但相对而言，人口越来越少，面临着房价的快速上涨。我们到目前为止采取的政策是抑制和严格限制需求，所以你只能通过离婚来获得购买资格。说你现在心情不好很难在这个市场上投机，只有离婚才能获得这个资格。然而，在投机如此困难的情况下，房价上涨的压力基本上是由于人口流入和相应的供求矛盾造成的。现在这种需求可以逆转城市需求，限制需求，并在中期刺激供给反应和增长。基于这两个疑问，几年后这个城市的房价会发生什么变化？在城市的严格限制下，房价会更高。

(中国首席经济学家论坛主任、高善文本质证券首席经济学家)

来源：简阳新闻