高善文：2018年上半年房产去库存将基本结束

本篇文章1152字，读完约3分钟

在昨天举行的“2017年投资策略会议”上，安信证券首席经济学家高善文表示，根据目前的库存去库存率，全国范围内的房地产去库存将在2018年上半年基本结束。

“在大约一年左右的时间里，高库存的房地产问题将得到全面和根本的解决。房地产高库存导致的许多经济扭曲将被全面修正。”高善文预测，未来债券市场将从长期牛市转向熊市，股票市场可能会变成牛市，但成长股和蓝筹股的风格将与过去五年大不相同。“我们必须对这一战略转折点保持足够的警惕”。

2016年的房地产泡沫

是肤浅的

在房地产需求方面，高善文分析中国在2010年之前经历了城市化，人口流向大、中、小城市的平均速度相似。然而，2011年前后，中国开始从城市化向城市化转变，人口流动开始表现出强烈的选择性，集中在一些大城市和特大城市，留下了大量中小城市。

高善文说，这一轮房价上涨不能简单地理解为流动性过剩，而是由更基本的人群维持和需求。

面对人口的流入和需求的上升，在土地供给无法应对的情况下，这种压力将全部转化为地价和房价的上涨。

例如，高善文说，京、深、港住宅用地约占城市建设用地的20%。在伦敦、纽约、首尔和东京，这一比例超过40%。

高善文说，用泡沫理论来解释房价上涨可能是肤浅的。泡沫理论背后的房地产市场存在着更深层次的扭曲，这种扭曲来自于缺乏竞争力的土地供应，将土地和房价推高至一个非常高的水平。他说，供应短缺的压力在房地产市场上表现得淋漓尽致。

将来，这些问题能从根本上解决吗？高善文问:未来北京、上海、深圳会不会大量放开土地供应？未来人口会停止流入这些城市吗？如果答案是否定的，很难预期房价会下跌。

67年上市

并不极端

高善文表示，2009年至2011年，中国房地产市场经历了快速泡沫，并在未来两三年内积累了大量库存。

一个显著的数据是，从2011年到2013年，中国的水泥使用总量(66亿吨)超过了美国在整个20世纪的实际使用量(45亿吨)。

但是，“我们应该看到，经过两三年的努力，这个问题已经有了很大的改善。”高善文预测，在考虑和容忍某些错误的前提下，房地产高库存问题将在一年左右的时间内得到全面、根本的解决。

例如，高善文说，美国用了5年时间(2007-2012年)，日本用了12年时间(1991-2003年)来开发房地产。“中国仍是一个快速城市化的经济体。我们花了五到七年时间才纠正这种扭曲的情况，这种情况并不特别极端。”

在谈到这一过程对股市的影响时，高善文表示，自2011年以来，蓝筹股基本上“横走”，当时在3200点左右，现在依然如此；而成长股的估值被推高。债券总体上经历了一场大牛市，但现在，这一系列趋势正在结束。

高善文预测，债券市场将从长期牛市转向熊市，股市可能会变成牛市，但成长股和蓝筹股的风格将与过去五年大不相同。

来源：简阳新闻