李嘉诚“甩卖”香港地标性写字楼 准备抄底英国？

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继英国退出欧盟之后，资产很少被低估。对于在英国大举投资的李嘉诚来说，这是一个千年不遇的讨价还价的机会，也是一个稀释投资成本的机会。

李嘉诚不想下车出售高铁。这一次，他甚至不想要香港标志性的写字楼中央中心？

香港中环皇后大道中99号，位于香港第五高楼中环中心，面对维多利亚港，靠近中国银行大厦，以实弹射击而引人注目。在过去的两周里，由于买卖传闻，它已经成为香港最热门的办公楼。

8月11日，长江和记黄埔实业有限公司(以下简称“昌河”)副董事长李泽钜在一次分析师会议上表示，“除了长江集团中心，没有我们必须做的业务，也没有我们必须持有的财产(粤语中的“持有”和“持有”)，因为我们都需要办公。”

有一句话吸引了许多潜在的买家。目前，在中环很难找到一个单一的办公楼。仲量联行的一份报告显示，截至7月底，中环甲级写字楼的入住率仅为1.5%，而香港整体甲级写字楼的入住率为4.2%。这意味着，一旦中环的房子出来，他们将立即被抢劫。

根据交易记录，今年6月，中环中心的顶层单元以5亿港元的价格售出，面积为13，213平方英尺，平均价格为每平方英尺37，842港元，成为香港最昂贵的商业建筑。根据市场消息，中央中心一旦出售，其估值将永远不会低，目前的市场价格甚至超过500亿港元。

我还能卖什么？

有媒体报道称，中国工商银行(601398，BUY)的子公司工银亚洲有意以348亿港元收购长江地产(01113.hk，以下简称“长江”)持有的中央中心75%的股权；6月份，市场传言中央中心的价格只有200亿港元。

针对这一传言，工银亚洲上周发布了一份澄清声明，称其过去没有参与收购中央中心的谈判。然而，市场上仍有许多关于出售中央中心的传言。

莱坊高级董事、评估咨询部部长林浩文在接受《中国商报》采访时表示，中环是香港的金融核心区，也是全球最小的核心金融区。目前，空的购买率只有1.5%，很少有单位愿意在市场上出售。近年来，出售整栋建筑并购买冠名权的情况很少。此外，中心市场未来将进行改造，投资前景非常好，租金稳定，仍有/0/房的大幅度增长。

尽管工银亚洲否认，但林浩文认为，市场上许多潜在买家正在接近卖家，真正有实力购买中央中心的买家应该是大型中资企业。但是，对于这样大的交易，买方也需要进行长时间的尽职调查，卖方在出售之前会参考买方的背景，所以这一单买卖交易可能不会很快完成。

在李泽钜8月份的讲话中，他提到“除了长江中心什么都不能卖”，这意味着接下来可能会有一系列的销售行动。除了中央中心，李灿李嘉诚还卖什么？

根据长实2015年年报，长实拥有多个投资物业组合，涵盖办公、零售及工业物业及长期投资停车位，总建筑面积约150万平方米，建筑面积约627，500平方米。

这些物业包括中环长江集团中心、中环中环中心(部分单位)、红磡海旁广场1号及2号、中环和记大厦、青衣和记电讯大楼(部分单位)、中环华人银行、红磡黄埔花园(部分单位)、香港仔中心(部分单位)、尖沙咀海景购物中心及尖沙咀1881文物(前水警总部)

截至2016年6月底，长江实业的物业租金收入为36.7亿港元，主要来自写字楼、零售及工业物业，分别占同期物业租金收入的42%、38%及11%。这意味着，如果我们仅仅依靠写字楼的租金收入，公司上半年的租金收入已经达到15.4亿港元。

除了写字楼，香港的酒店业务也非常庞大。公司在香港拥有15家酒店和服务套房，香港的平均入住率高达84.4%。今年上半年，香港酒店及服务套房业务扣除土地及楼宇折旧后的收入为6.98亿港元。若按中期结算日本集团已落成酒店及服务套房物业的账面价值计算，年收入将达14.4%。

目前，当整体市场不好的时候，长寿要达到这样的回报率是不容易的。李嘉诚也在其年度报告中公开披露了自己对市场的判断。他在2016年中期报告中表示，集团的收入主要来自香港和内地的房地产业务，未来将重点关注本地和海外的房地产业务。目前，房地产市场处于周期性阶段，要找到回报合理的房地产投资项目并不容易。

优化投资组合，再次挑战英国

既然香港首富说他专注于房地产，为何李嘉诚在回报率不低的情况下出售自己的房产？

林浩文告诉《中国商报》记者，大型房地产公司出售非核心资产并不是看空市场前景，而是公司优化资产组合的一步。以中央中心为例。如果真的卖出去，肯定会有很高的溢价/0。套现后，你可以在香港市场再投资，购买土地或投资其他行业。林浩文表示，套现的真正目的取决于哪家公司的经营战略。

根据长江实业的中期报告，该公司将继续优化其房地产和项目管理业务，以支持其房地产开发和投资。在巩固现有房地产业务的同时，公司“将积极寻求和探索其他新业务领域的全球投资机会。”如有符合本集团2015年年报所述投资标准的新业务项目，本集团将认真考虑及参与，以争取其他利益及平衡本集团因发展房地产而产生的现金流量的周期性影响。”

根据其2015年度报告，有三种类型的投资项目是长期的和引人注目的:第一，它可以长期增加稳定的收入和提供稳定的流动性；第二，短期和中期有收入，这将有助于提高集团的整体利润；第三，为了进一步提高集团的分红能力，集团将认真考虑和参与。

如果单纯从第一点来看，今年上半年长沙投资物业的租金收入达到36.7亿港元，非常稳定。然而，如果中环的物业能以超过500亿港元的价格出售，租金收入将显得微不足道。这一巨大的现金流将大大改善公司的现金状况。

然而，从昌河(00001.hk)的半年度报告中不难看出，财大气粗的李嘉诚“一点也不缺钱”。截至六月底，银行存款及手头现金为237.58亿港元，现金及现金等价物的账面价值为1，544亿港元；然而，长实拥有约489亿港元的现金及等价物，其净负债占总净资本的比例仅为2.5%左右。

一些市场人士认为，出售香港资产可能与英国退出欧盟有关。目前，市场普遍认为，继英国退出欧盟之后，资产很少被低估，这对于已经在英国大举投资的李嘉诚来说，是一个千年难逢的逢低买入的机会，也是一个稀释投资成本的机会。

从李嘉诚在主席报告中的言论，我们也可以看到一些线索。李嘉诚表示，英国退出欧盟已成定局，这将在至少两三年内给英国和欧洲带来许多负面挑战。该公司已经在英国和不同的欧盟成员国进行了相当规模的投资和运营，但大部分都是民生必需品，所以我相信基础仍然是坚实的。在当前的世界经济环境下，总的来说，公司在英国和欧洲的现有业务仍能保持稳定合理的回报。

此外，他还表示，从全球角度来看，宏观经济和地缘政治的不确定性，加上疲弱的市场氛围，可能会在2016年下半年继续波动，这可能会使复苏更加难以持续。

来源：简阳新闻