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作者:黄,财经委员会副主任 资料来源:复旦大学“中国的大问题”报告厅第11讲

房地产与实体失衡的十个方面

1、土地供给不平衡

中国的农业用地转为建设用地,年用地面积为800万亩。加上无计划的土地征用,该国每十年消耗1亿亩土地。因此,20世纪80年代有23亿农业用地,经过30年的改革至今仍有20亿。每年,一万亿需要八到十亿亩土地用于种植粮食,五到六亿亩土地用于种植蔬菜和水果。按每年人均消费40公斤肉,5000万吨肉,1∶4的饲料比,需要四五亿亩土地。

黄奇帆复旦讲座:房地产和实体失衡的十个方面

因此,中国的粮食是不够的,需要进口。为确保粮食安全,18亿亩农业用地是红线。因此,目前,它还没有达到每年800万亩。15年770万人,16年700万人,17年600万人,城市土地未来将会不足。

每年,35%的建设用地是农村建设用地、水利和交通等。真正的城市只能使用三分之二,其中公共基础设施占50%以上,工业用地占30%以上,今年600万亩中有22%用于工业。住房占600万亩的10%,这是不平衡的。纽约和欧洲占据了25%的住宅用地。

2.地价失衡

价格问题是钱还是土地?货币是通货膨胀,所有商品都应该上涨,所以房地产价格仍然是地价的问题。如果房子受损,它会贬值,但土地会升值。土地升值的原因有三:一是土地拍卖制度从香港开始,黄在浦东新区组织学习,进而启动了我国第一轮土地拍卖。拍卖是一项阳光明媚的活动。腐败是可以避免的,但是没有封顶制度,这也推高了土地价格;其次,土地本身供应不足。每年新增城市人口为1300万(去年)。如果1300万人口中的每一个都有40平方米,那么所需的土地大致相当于目前的供应量。然而,这是全国的情况,对于有人口流入的大城市来说显然是不够的。第三,旧城改造推高了地价。新增城市的面积每年都有指标,市长不需要城市更新的指标,所以有很多老指标。但是,旧房改造的拆迁成本很高,相当于原来地价的两倍。举例来说,如果原来的地价是7,000元,如果是拆卸重建的话,便是15,000元,加上土地成本,便是15,000元。因此,房价一直在上涨,而高地价是制度性的,与人无关。

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3.房地产对社会资源的非均衡占用

投资、金融和地方收入占比过高,导致失衡。一般来说,一个城市的房地产投资不应超过投资的25%。六分之一理论:租房不到收入的六分之一,买房占生活收入的六分之一。一个城市的房地产投资不应超过国内生产总值的六分之一和15%。

4.金融绑架

100多万亿元的贷款余额中有27%以上与房地产有关,但房地产在国内生产总值中的比重仅为7%。46%的新增贷款是房地产贷款,主要银行提供给房地产的贷款占70%到80%。

5.征税

35%的国家税收来自房地产,但中央政府没有房地产收入,这都是在当地。地方税为10万亿元,4万亿元与房地产有关。另外,土地出让金和土地基金都是3.7万亿元,所以7.7万亿元的地方税是房地产,地方政府将断粮无房。

6.不平衡的销售和租赁

在美国,一半的房地产是自有的,一半是租赁的,新加坡77%的房地产是政府提供的公共租赁住房。在中国,每年不到10%的新增房地产被出租。医学教育与产权相关,与谁生活无关。房客没有得到很好的保护,随时会被赶走。

7.销售房价与收入比率之间的不平衡

现在在中国一线城市买房需要40年的收入(平均水平),而在伦敦买房只需要10年的收入。因此,更多的房子应该建在供大于求的城市,而更少的房子应该建在供大于求的城市。从世界范围来看,城市人均居住面积40平方米是合理的。

8.不平衡的商业用地

作为城市的商业中心,中等城市对写字楼的需求一般为每平方米2万元,大城市为4.1万平方米,上海为2.5万亿元,写字楼最多只有6000万平方米。商铺总数按每2万元国内生产总值1平方米计算,商业零售总额为5000万平方米。另一个算法是每个人有两平方米的店铺,而上海有2400万人,所以基本上有5000万平方米的店铺。

9.房地产企业在经营过程中的不平衡

政府的土地储备减少了,而房地产开发商有了更多的土地,这些土地被出售、出租、分割和出售,等等。违规操作骗了老百姓(603883,医药股)的钱,所以要加强管理。

10.不平衡的政府管理

当经济下滑时,必须向东刺激和调整;如果经济增长,就应该稳定下来并转移到西方。缺乏符合经济逻辑的措施。

控制措施有五个方面:

土地需要严格的措施。一种是爬行并固定人口以供应土地,一个人供应100平方米的土地。从这个意义上说,上海2500万人需要2500平方公里。土地依赖于人口,工业遵循计划,人口遵循工业,土地遵循人口和工业。第二,要制定法律,按结构分配建设用地的功能。城市基础设施和环境55平方米,工业20平方米。例如,1992年,金桥规划工业用地100亿平方公里,2001年实际达到1500亿平方公里。工业用地应该被压缩,但不应该太大,迫使工厂和企业集中储蓄。剩下20平方米用于居住,5平方米用于办公。南京路十里长街的商业中心只有几平方公里,非常经济。在一些城市,50万平方米的商业综合体完全被浪费了。第三,土地拍卖价格不应超过当前土地价格的三分之一。中心城区旧城改造不能按照不赔钱的原则出售,郊区的租赁费应支付给中心城区地价高的地区。

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金融措施。首先,在保证底线的前提下,开发商必须有自己的资金来购买土地。原则是开发商对房地产的总投资是一比三,资本占25%,工业企业有一比二和三分之一的资本。自有资金用于土地租赁,加上房地产开发贷款,再加上购房者的预售资金,自有资金与贷款的总比例不得超过一比四。然而,一些人现在正在为一至九个开发项目融资,他们购买的土地中只有30%是他们自己的。房地产开发商比较他们背后的金融体系的实力。谁拥有强大的融资能力,谁就能成为土地国王,并通过提高土地价格来偿还债务。房地产融资缺乏障碍。所有用于购买土地的钱都不允许借贷,所以m2没有进入房地产的入口。在重庆,工业企业借了17%的高利贷,购买了30亿块土地。结果,五年后,贷款变成了60亿,而房子只能卖出40多亿,最后倒闭了。因此,我们应该切断土地拍卖的借贷链。

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第二,关注房地产开发商的资本结构。第三,控制居民住房融资,首付比例,第三套应全额支付。美国很容易。美国有3000家银行,但只有五家机构提供房地产抵押贷款,覆盖80%的人口。银行对居民的贷款相对广泛,甚至银行也有自己的萝卜邮票为客户提供收入证明。每家银行的账户都是孤立的,客户情况也不清楚。

税收制度。第一,三端监管。高端是包容,中间是鼓励。终端得到保证。例如,豪华住宅的税率为5%,普通住宅为1%,担保为0.2%。如果你想短期出售印花税,那就增加它(向香港学习)。中等收入的人买房时会减税,例如,抵押贷款会扣除所得税。第二,财产税是根据增值税的数额来征税的,有各种各样的扣除项目,对普通人来说压力不大。这有利于资源的配置,而租房和/或きだよ0/off的问题有利于打破先买房的思想。

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租房的制度安排。三类:政府公租房。习主席说,14年来,大城市总有20%的人买不起房子,需要政府来建造。有五个关键点。首先,比例是20%,目标是农民工、学生和贫困家庭。二是三大配套设施,公共基础设施,派出所和居委会。第三,国家,不能有第二个房东赚取额外的钱,第四,它不能造成贫民窟,并应在一比三的比例与商品房。第五,房租,家庭收入的六分之一。公积金应该用来支付租金,从个人所得税中扣除。租户可以不受歧视地享受公共资源。

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机票。中国土地制度的背景是耕地不够吃,不像巴西,那里有60亿亩土地可以休耕和轮作。有两件事要做。第一是节约集约用地,节约农业用地和建设用地,增加商品房。第二,农民去城市必须放弃他们的土地。事实上,世界城市化进程并没有减少耕地。在农村地区,人们去城市时,土地是分散而密集的。因此,当农民去城市时,会有更多的农村土地。然而,中国农民占据了两端的土地,因此耕地每年都在减少。农民进城后,有必要收回农村和农村剩余和废弃的公共设施。然而,并不是所有的地方都应该被开垦,农田应该归还给25度以上的森林。许多农村地区缺乏开垦资源,因此不开垦荒地,开垦废弃的家园和设施,并为房地产开发商腾出指标来建房。房地产开发商购买土地票来补贴农民收入。

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重庆每年有15-20万亩土地,重庆每年有2万亩地票。主要城市的房地产开发商购买土地票,土地使用指标则交给像万州这样的小城市。

来源:简阳新闻

标题:黄奇帆复旦讲座:房地产和实体失衡的十个方面

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