从150亿建阳工程看绿地集团的战略愿景和不足

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这篇文章首先发表在公众刊物《新旅游业》上。文章的内容属于边肖的个人意见，并不代表贺勋的立场。投资者应该在此基础上自担风险。

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在历史条件下，战略逻辑可能比数据逻辑更重要。在大多数情况下，数据逻辑决定项目的成败，而战略逻辑可能决定整个公司的成败。

近年来，中国经济面临着艰难的转型困境。过去，依靠房地产发家的巨头们开始寻求新的商业模式。如果我们十年后回顾今天，会有一种悲伤和庄严的感觉。绿地只是众多过渡中的一个，它在建阳的项目只是整个战略布局中的一小块。本文试图为转型企业提供一些战略视角。也许这个视角很小，但仍然不可或缺。

2017年9月，格林兰集团与四川省简阳市达成投资意向协议。协议签署后，意味着绿地集团全新的“科技医疗+休闲购物+文化旅游”产业模式即将落地。该项目总投资150亿元，规划面积约3000亩。

虽然该项目位于简阳市，但距离天府国际机场仅10公里。因此，从本质上讲，这个项目仍然是一个依靠成都发展红利的项目。自成都制定“东进”战略以来，简阳市开始在高端装备和智能制造、航空航天、新能源和新材料等领域发挥实力。，制定了总投资4805亿元的重点项目总体规划，今年计划投资350亿元。在成都工业发展布局中，建阳有三个园区被纳入成都重点建设的重点工业园区，产业承载能力为0+。

简阳布局背后的战略构想

1.融资渠道的优化为绿地集团的产业集群战略奠定了良好的金融基础

绿地集团要打造“科技医疗+休闲购物+文化旅游”的全新产业模式，必须找到一个更健康、可持续的融资模式，形成融资战略与产业战略的匹配。否则，没有可持续的金融支持，产业战略就无法落地，特别是长期的文化旅游产业对资金的可持续性要求更高。2017年，优化了绿地的融资渠道，获得中信银行(601998，股吧)和兴业银行(601166，股吧)的授信总量。此外，增加了应收账款资产证券化和发行美元债券等融资方式，为绿地产业集群战略提供了可持续的“食草业”，整体资本成本从年初的5.45%降至5.45%。

2.城市辐射区土地的大规模收购为绿地集团的产业集群战略提供了广阔的试验场

无论是一级城市还是二级城市，都很难在市中心获得土地，仅仅展示空是不够的。近年来，绿地瞄准一、二线城市的辐射区域，通过在辐射区域内取地空来安排产业集群的承载能力。该项目在简阳市是典型的城市辐射带战略的体现。

在城市辐射领域寻求突破有许多优势。首先，城市辐射区的政策相对宽松，体制机制束缚较少。其次，城市辐射区往往更靠近高铁和机场，现在的城市辐射区可能是未来的新城市中心。随着城市工业的升级，旧的城市中心往往难以在空时为新的工业提供足够的承载能力。未来城市必须是旧中心和新中心的双核发展模式。因此，绿地集团的城市辐射带布局实质上是在为城市寻找新的中心。从这个角度来看，格陵兰集团的高层管理是非常有远见的。

2017年上半年，格陵兰集团87%的新增土地储备来自一线和二线城市，其中大部分位于城市辐射区。从征地比例来看，绿地“重建城市辐射区”的策略已经非常明确。事实上，自2012年以来，一、二线城市绿地的土地储备呈现飞速增长的趋势。2012年，绿地先后进入宁波、青岛和杭州。2013年，格陵兰又投资800亿元用于土地储备，重点是消费能力快速增长的省会城市和副省级城市。2016年，其实用建筑面积为1.148亿平方米。

3.先建立一个基地区，然后深化企业战略与区域战略的对接

进入建阳的绿地可以说是布局严谨。简阳市的项目符合绿地集团大金融、大基础设施、大消费的战略理念。该项目距离天府国际机场不到10公里，继承了成都的东进战略。此外，简阳市政府大力推进高端装备和智能制造、航空航天、新能源和新材料的发展，建设完善的基础设施和公共配套服务，为绿地集团提供了多元化创新的可能性。

建阳市打造的“科技医疗+休闲购物+文化旅游”项目模式将成为绿地集团在建阳市的大本营。今后，格林兰集团很有可能会围绕这个据点与建阳市进一步形成更深层次的合作。

从健康产业的角度来看，绿地集团今年成立了杨康产业集团，未来与简阳市的合作机会很多。

从金融业的角度来看，格林兰集团的整个金融产业链能够为建阳市东联成都的战略提供有效的金融支持，尤其是在政府巨大的金融压力下。绿地集团的整个金融产业链可以为建阳市的重大项目建设引入更多的社会资金。

从基础设施行业来看，绿地集团的基础设施业务也在如火如荼地进行。近年来，绿地集团在全国范围内签署了大量特色城镇项目，特色城镇已经成为绿地集团承接基础设施项目的重要推动者。以建阳市为基地，绿地集团未来可能深入参与成都周边特色城镇建设。目前，都江堰和成都峨眉山已经签署了特殊城镇项目。其中，峨眉国际文化大旅游健康特色镇投资金额达到180亿元，与建阳市项目相呼应，共同打造了绿地集团“西部军团”。

大金融、大基础设施和大消费背后的战略缺陷

2017年上半年，绿地集团的净负债率高达267%，这在房地产企业中是罕见的。格陵兰集团未来的决策层必须把债务结构的优化作为一件非常重要的事情，因为债务结构的忽视已经成为其产业转型的一大制约因素。

在房地产繁荣阶段，格陵兰的债务结构可能能够保持其短周期和快速复苏。然而，现在房地产正在衰退，更有必要尽快调整债务结构，以适应更长时期的产业转型。

债务结构的缺点可能只是暂时的，但更大的缺点是格林兰集团需要集中精力进行深度突破，这就是文化。

格林兰集团是一家以房地产起家的企业，房地产只是一个城市的框架。房地产所包含的东西当然不能用“大消费”来概括。幸福也是一个内容，但在2017年，格林兰集团成立了幸福产业集团，这表明其基础仍然薄弱。在零售额方面，格陵兰进口商品的销售点已经增加到中国的31个。在科技含量方面，绿地刚刚起步，刚刚登陆焦大绿地和复旦绿地两个“双创中心”，负责孵化科研产品，为绿地产业集群战略提供科研支持。然而，这些不是内容的本质，而是内容的现象。本质上，文化是整体规划所需要的。没有文化内容，它只能是支离破碎的。

以最近签约的大峨眉国际文化旅游健康城为例。该镇未来的生意主要是诗歌和绘画艺术、茶艺、冥想、电影和电视等。这些形式的定位证明了绿地对文化价值的高度重视。然而，文化毕竟是绿地的薄弱环节，必须提升到战略层面，形成与其他产业相互加强、相互促进的发展格局。

目前，大金融、大基础设施、大绿地消耗的战略不是一个能够实现内部自我协调的战略体系。只有加入“大文化”后，我们才能实现自我平衡。

2017年，格林兰集团提升了商务旅行和文化的业务板块，将文化作为一个非常重要的主要方向。可以看出，格陵兰高层已经意识到他们在文化战略上的不足，开始将原来单一的商业配套建设运营升级为商业、旅游和文化的多元化配套建设运营。从简化到多样化，意味着格陵兰集团正在调整其以往的所有运营惯性，并正在努力寻找“商务旅游文学”资源整合、社区培训和品牌投资的门道。

可以说文化是盐，没有盐的菜肴注定是无味的。格林兰集团已经有非常丰富的菜肴。如何撒盐？这将是绿色空间产业转型的关键，也是中国房地产巨头转型的关键。

正文|新旅游专家边肖:曹阳

文章来源:大众数字新旅游产业

来源：简阳新闻