巴曙松：存量房黄金时代到来 2020年会有3亿套存量房

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著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松

巴曙松认为，房地产是中国改革的产物，去库存化的压力依然存在。2014年，商品房库存上升，这是行业洗牌的调整。渠道竞争激烈，房屋销售模式正在改变，将会有很多新的渠道集成商，所以围绕买家的竞争将会加剧。 何表示，二手房正成为市场的主导供应力量，围绕二手房的房地产行业价值链将迅速升级，住房交易、租赁、管理、房地产融资、证券化等服务将迅速崛起。 巴曙松说，“到2020年，中国住房市场的预期构成是什么？现有3亿套住房和1.8亿套自有住房。因此，证券公司的黄金时代即将到来。” 以下是书面记录: 巴曙松:谢谢你，主持人。每次，我都特别喜欢跟在陈淮教授后面说话，因为这对我来说是一个非常难得的学习机会。我过去经常读他的书，但很少当面听他讲。 今天，我有一个非常重要的经历，那就是，当前的房地产市场就像陈淮教授刚才所说的那样错综复杂。刚才，我很想做笔记，以便以后可以和别人交流，但是听了之后，我觉得他一方面对政策进行了猛烈的抨击，另一方面，他在给领导解释政策的时候也很谦虚。因此，政策是非常复杂的，所以我认为我们应该报告点的数量供您参考，并看看大概的数据图表是什么样子供您自己参考。因为我看到朱校长也作了宏观的判断，教授也作了政策的解释，我会为大家整理一下数字。 从2014年的形势来看，从这个大的图形趋势来看，陈淮教授刚才说房地产市场没有改革措施，但我认为房地产市场的增长本身就是改革的产物。多年来，它经历了快速增长和起伏，但它确实是中国经济中一股非常重要的力量。在2013年达到阶段高点后，它真的开始下跌。此外，它仍处于下降趋势，所以我认为，这一重大判断很难抗拒。就像股市的周期一样，虽然陈淮教授刚才习惯性地攻击金融，说直接融资还没有发展起来，但他肯定很久没有看股市了。最近，它增长如此迅猛，融资增长如此之快，并购活动如此活跃，第三板上市如此之快，以至于有2000家公司。他嘴里说，直接融资不是贪得无厌。我认为陈淮教授对我们金融体系的要求太高了，我认为它发展得非常快。 不管怎样，2014年商品房销售面积在增加，其背后的问题是银行贷款、开发商利润和现金流，这些都是你必须要处理的。这是非常现实的，这也是我们行业重新洗牌的现实挑战。我们不敢说其他数据有多可靠，上市公司总是不敢这样做。因此，从上市公司的数量来看，如果他们是由审计师审计，他们将被起诉欺诈。我们计算了在a股市场上市的房地产开发商，他们对去化学化周期的估计已经很高，接近2008年和2011年的峰值，当时开发商说他们在2008年遇到了很大的困难。左边的图片显示的是上市a股开发商的库存和预付款，我们也看到解约的压力相对较大。当谈到净化的压力时，陈淮教授心情沉重地出去抽烟。当我们稍后谈论好趋势时，我们将欢迎陈淮教授回来参加讨论。 2014年，不同城市的房价环比降幅有所收窄，12月，一线城市的房价环比降幅直接反弹。这是基于实际数据。从这三条线，我们可以看到二线和三线城市正在分化。我记得去年，视点房地产也在广州举行了一个会议。每个人都认识到了一个趋势差异，这个判断仍然有效。我们也可以从房价的波动趋势中看出这一点。 从开发商的行为中，我们可以看到开发商是最敏感的，他们可以感受到前线春江边的水在升温。从世界联合会要求的数据和它所监测的40个城市的房价走势来看，自去年4月以来，交易情况逐渐好转，新增降价建筑的数量和下降幅度正在缩小，心理预期趋于稳定。从4月到5月，我们可以看到降价趋势逐月缩小。 土地市场大幅降温。这也是不同城市的区别。土地融资在2015年肯定会成为一种压力，从隐性到显性。我们看过一些研究。几年前，一些沿海城市开发和出售缓慢，土地卖得很好。后来，他们深入调查。它被他们自己的平台公司收购了。他们控制的企业收购后，钱被拿走了。靠自己维持这种土地财政使得这种调整的压力滞后，但是现在，从2015年40个大中城市的土地规划和建设面积增长，以及不同城市的土地交易的地价来看，土地的地价正在下降，在一些城市，地方政府还在买卖自己的土地，这就延缓了土地财政的压力。 刚才，陈淮老师宣读了柯强总理的报告，他说，我们应该强调转向自谋职业和提高需求。与其说是他的解释，不如说是市场本身有这样的需求。从人口结构来看，从2015年到2020年，中国25-34岁人口仍处于2.4亿的水平，占总人口的17%，而34-49岁人口将在2015年到2035年达到3.1亿，占总人口的23%。李总理在讲话中说，要鼓励自谋职业，改善住房条件。相应地，投资需求实际上已降至历史最低点。从2014年的统计数据来看，这一比例降至10%，是历史最低水平。现在，很少有人认为房地产是一个优先投资配置，市场，一个令人不安的因素，基本上应该说已经稳定。 整个监管的行政色彩正在消退，市场本身的法律也更加受到尊重。在回答记者提问时，李总理用了“因地制宜，层层决策”的说法，意思是“照顾好自己”，政府主要负责住房保障。这也是对以往调控经验教训的总结，从实际实施的角度来看，调控往往更具差异性，更适合当地情况。不同的城市在政策上有很大的差异，这也显示了它们的神奇力量，这与本轮房地产衰退和市场分化的市场结构是一致的。 相应的金融政策不仅活跃了股市，也相应地跟进了房地产。与陈淮教授所说的不同，金融政策是无动于衷、积极跟进的，利率和信贷政策也是积极跟进的，因此它也是一个稳定而重要的政策支持力量。但无论如何，人们开始越来越接受的现实是，在我们行业的高利润时代，赚钱的时代已经过去了。让我们来看看上市房地产企业的净资产收益率的波动，它一直在下降。赚钱并不容易，上市公司也是如此。 从趋势来看，整个上市房地产企业的毛利率和净利润都处于下降趋势，我认为这也是朱行长刚才提到的软着陆的一个非常重要的部分。与之相对应的是费用比例的急剧上升，销售费用、管理费用和财务费用都在上升。在这个过程中，正如陈淮教授所说，如何通过市场机制整合和识别这么多房地产企业，并购，整合和融合是一个非常好的时机。事实上，这个行业也是如此。并购和整合非常活跃。从2013年到2014年，这个数字急剧上升。 在并购过程中，房地产的新格局正在隐约闪现。经过最初的快速发展，我们似乎看到了这个行业的格局正在基本固化。我曾经一步一步地比较香港市场不同阶段的房地产开发商的数据。最初，在六、七十年代，港岛有五、六千间小型发展企业，后来慢慢融入前五、十名发展商，希望占发展量的80%。目前，据我所知，这种整合也是中国房地产业走向新常态的必要阶段。因此，我们可以看到，行业格局总体上正在形成，市场格局正在逐步固化，第一梯队、第二梯队和第三梯队正在形成。你很难靠空创造行业奇迹，行业格局已经基本形成。因此，在未来，这个行业的顶尖专家将受到高度赞扬，而数据相差很大。事实证明，每个人都是相似的，你可以把你的意见给任何你想给的人。现在你的回旋余地大大减少了。除非你让陈淮教授说出来，否则他将是权威和有代表性的。其他一般数据基本上显示差距越来越明显，梯队也越来越清晰。 前三名开发商的份额逐年稳步增长。上市开发商的份额也在稳步上升，这是扩张的力量。还有一些时间。关于中期和长期，我将多谈一点。第一个判断是市场结构大致平衡。我们有很多统计数据。家庭数量已经超过1，供需大致平衡，房地产行业正在洗牌。此时，房地产行业的产业链正在重构。过去，谁最接近开发商，谁受益最大；从趋势来看，谁最接近消费者，谁受益最大。这也是经济学的一个基本原则。当供应不足时，供应为王。靠近开发端的产业链、土地、代理销售、传统纸媒等等，受益匪浅。我的一些朋友是香港的开发商、海外开发商和中国的开发商。他们说中国的开发商不像开发商，一般人都要请人买房子。唯一让人感觉像开发商的是，当房子在2008年卖得不好的时候，房子出了问题。当顾客投诉时，他立即找人处理。那时，他就像一个开发商。供需平衡后，房地产行业的价值链正在重构。 渠道竞争激烈，房屋销售模式正在发生变化，将会有很多新的渠道集成商，所以围绕买家的竞争将会加剧。因此，我们的观点在未来应该有相应的转变，从原来只关注开发商，下一步还应该关注消费者，引导消费者的判断，让开发商自动跟随你。传统的房地产媒体首当其冲，其广告数量也发生了显著变化。新的房地产电子商务正在迅速兴起。 第二个判断是，二手房正在成为市场的主导供应力量，围绕二手房的房地产行业价值链将迅速升级，住房交易、租赁、管理、房地产融资和证券化等服务将迅速崛起。我在哥伦比亚大学呆了一年半，在郊区租了一栋小房子。我散步了一年半。在这样一个大城市，只有两三栋新建筑在建，基本上都是二手房。所以你不得不说二手房和二手房的交易量是9比1，甚至更多。这种情况在一线城市很快就会出现。让我们做一个大胆的预测。我们以后讨论的时候，我相信陈淮教授会批评的。我将为他提供更多的批评对象。到2020年，中国住房市场的预期构成是什么？存量为3亿套，自有住房为1.8亿套，使用结构、年平均销售额和库存结构一般都是本表所列的条件。因此，股票房的黄金时代即将到来。我去年在博鳌论坛上特别提到这一点，因为我看到这在香港和美国都是一个很大的市场，租房和买房的服务真的不计其数。我个人经历过很多租房手续，查过你的名字，包括保险和后期融资。此外，消费基础非常巨大，这将催生一个新的专业服务市场和巨大的交易佣金。目前，二手房的增长正成为未来房地产发展的一个非常重要的驱动力。从发达国家来看，美国二手房与新房的比例是9: 1，英国是8.1: 1，这是一个非常大的数字。目前，二手房交易仅体现在前五个城市，其市场活力将在未来得到更多体现。我已经等了一分钟了，陈教授很不耐烦。谢谢你们的宽容，谢谢大家。

来源：简阳新闻