王健林：要获得更大竞争优势 就要占领所有物理市场空间

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[王健林/温]2014年以来，万达不断“大动作”，开始了“空战线”的第四次转型。“国际化、服务业和轻资产”已成为这一转型的关键词。这一目标标志着万达将从一个中国企业转型为一个跨国企业；从基于房地产的企业转变为基于服务的企业。

首先，万达的四个转变

转型是企业发展的永恒主题，任何企业或商业模式都不能一成不变，否则就会被淘汰。30年前，世界500强还不到20%，也许20年后，50年前世界500强就只剩下几个了。因此，企业要适应变化，积极寻求变化，善于适应变化。

1993年，当地企业首次转向国有企业。我们从大连出去在广州发展。广州是中国改革开放的高地。当时，有一个流行的说法，“在广东发财”。对我们来说，敢于去不容易。这需要勇气。在总结了走出去的经验后，万达在1998年大规模走向全国。

2000年第二次，它从住宅房地产变成了商业房地产。住宅房地产是不稳定的，所以有项目就会有现金流，项目完成后现金流就会中断。而且，从全世界的实践来看，每个国家的城市化进程大约是半个世纪，城市化进程结束后，房地产业将会萎缩。从企业持续稳定发展的角度出发，万达决定转向商业地产。

2006年，它第三次从一个单一的房地产企业转变为商业房地产和文化旅游的综合企业。围绕房地产，万达进入了文化和旅游等其他行业。这一转变改变了我们的思维方式、人才结构和企业管理。过去，万达的总统班都是在建筑中诞生的。在转向综合性企业之后，文化、旅游和其他领域的人才就有了。

第四次转型始于2014年初。这种转变分为两个方面:从空的角度来看，万达已经从一家中国国内企业转变为一家跨国企业；从内容上看，万达已经从一个房地产型企业转变为一个服务型企业，形成了四大支柱产业:商业、文化、金融和电子商务。万达的第四次转型在空和实力上都发生了深刻的变化，与之前的三次转型有着本质的不同。首先，企业的性质发生了根本性的变化。在前三次转型中，企业仍专注于房地产，但这次他们转向了服务业。第二，企业的战略目标发生了根本性的变化，从中国的一流企业到世界一流的跨国企业。如果你对你在中国的发展不满意，你应该走向世界。

第二，第四次转变的逻辑

1.获得更大的竞争优势

过去，有人说万达的商业地产是挖一条护城河，所以万达的第四个转变是挖一条更宽更深的护城河，获得更大的竞争优势。现在万达在全国房地产行业的地位可以说是“仅次于第一，而非第二”。万达今年将开设26个广场，使其控股面积增加500多万平方米，而业内其他企业很少会在一年内开设两个广场。2015年，万达将拥有2500万平方米的地产面积，成为全球最大的房地产企业。轻资产模式实施后，万达广场的发展速度将翻倍。到2020年，万达拥有和运营的地产面积将相当于全球顶级房地产企业的总和，至少在中国大陆是如此，不包括所有竞争对手。

万达为什么制造轻质资产？万达的重资产开发也不错，有了自己的投资，所有租金都归自己所有，房地产增值也归自己所有。但是，重资产负债率高，发展速度不够快。万达已经开设了109个广场，对于一个企业来说已经足够大了，但对于拥有近14亿人口的中国市场来说，还远远不够。如果我们想获得更大的竞争优势，就必须进入别人不敢去的三四线城市，覆盖中国所有的大、中、小城市，占领所有的实体市场。在万达进入的其他行业，如文化、旅游和体育，其战略目标不仅是拥有竞争优势，而且要排除所有竞争对手。

2.不受经济周期的影响

世界各地的经济都存在周期性波动。这是一条不可避免的定律，没有人能阻止它。2013年以来，中国当前的经济周期进入下行通道，国家下调了RRR利率，但仍没有大的改善，这表明经济下滑的规律性仍在发挥主导作用，周期尚未结束。经济周期将给周期性行业带来致命的打击。房地产是典型的周期性行业。一旦周期到来，无论房价降低多少，都很难卖出房子。人们的心态是买入而不是买入。中国房地产业经历了1993年至1995年和2007年至2008年的两个衰退周期，这使得企业生存非常困难。万达的转型是通过自身的转型来平稳经济周期。在万达的轻资产模式中，投资万达广场的资金来自机构投资者，或者通过理财产品筹集。由于没有房地产销售，万达广场的大众消费定位是反周期的，房价的涨跌与万达广场的轻资产投资关系不大，从而避免了经济周期的影响。

万达为什么要发展文化和体育产业？美国文化产业占国内生产总值的24%，出口最多的产品不是武器或民用飞机，而是文化产品，包括电影、音乐、图书版权等。目前，中国文化产业仅占国内生产总值的3%。2014年，美国体育产业的规模接近5000亿美元，而中国尚未谈论体育产业。我们统计了体育及相关产业，包括运动服装和运动鞋，总计3000亿元人民币，只有美国的十分之一，人均体育支出只有美国的五十分之一。中国的文化体育产业刚刚起步，未来发展巨大。此外，文化和体育产业没有明显的周期性。有时候，经济衰退恰恰是文化和体育消费的高潮。每个人都去电影院看电影和看电视游戏来缓解烦躁。

万达的轻资产已经大量进入三四线城市，因为三四线城市的消费忠诚度较高。万达已经在上海开设了7个广场，我们计划开设20个广场，但这只能影响上海一小部分人口。此外，有些领域没有投资。三四线城市不同，一个万达广场可以覆盖全部人口。例如，在河北省廊坊市，城市人口不到40万，但每天有4万到5万人去万达广场消费，相当于城市总人口的七分之一。在重庆万州，市政府多次邀请万达建设万达广场。万达开发部调查后的报告是否定的。万州只有40万人口，是一个经济落后的地区。当时我考虑了万州领导人的投资热情，但我投了一票。那时，我说如果我真的不能帮助穷人。出人意料的是，万州万达广场开业时，打破了万达广场的开业纪录。开业的头三天，乘客人数达到了110万，这意味着大多数万州市民在三天内去了很多次。在许多四线城市，没有好的商业综合体和酒店，万达广场将尽快成为商业中心，成为市民消费的首选。此外，从投资租金回报率来看，四线城市高于一线和二线城市。

3.四大产业有着内在的联系

万达目前从事四大产业，包括房地产、文化旅游、金融和电子商务。无论万达是重资产还是轻资产，文化、旅游、金融和电子商务四大产业都是相互依赖、相互支持的。过去，万达做过电影院、电玩、ktv等。，因为万达广场强调体验消费，需要大量的文化和娱乐形式。近年来，万达一直在寻找一家跟随万达广场发展的儿童综合商业公司，使万达广场能够实现全覆盖所有年龄段。但是中国没有一个综合性的儿童娱乐企业，或者说儿童零售就是零售，娱乐就是娱乐，教育就是教育。虽然国外有这样的企业，但他们不想来中国。即使他们来了，他们也会每年开一家店，每两年开一家店。真的没有办法。我们决心开发一个名为“宝贝国王”的儿童娱乐项目，它集儿童娱乐、培训、零售和食品于一体。在去年成立的第一年，它开了9家店，并将在2015年开30多家店。随着儿童综合项目的实施，万达广场的人流明显增加。宝贝国王将成为未来万达广场的标准。万达商业地产转型后，忽视资产，万达广场迅速扩张，儿童娱乐将越来越多，院线发展更快。

在以资产为导向的模式下，万达每年新开20多家广场。在转变资产导向模式后，万达明年可以开设50家广场，我们的最高目标是每年开设100家广场。到2020年，万达商业地产三分之二的净利润将来自租金，届时它将不再是一家房地产公司，市场估值也将发生变化。当万达广场覆盖中国所有省会城市、地级市和主要县城时，万达的年消费将超过100亿，覆盖7-8亿人口。我们有中国主要消费者的所有消费数据。此外，万达的消费数据不仅是购物数据，也是文化、娱乐、餐饮等方面的消费数据。与一般的电子商务相比，我们的消费数据链更加完整和准确。这为万达提供了发放消费贷款和进行互联网融资的最佳基础。同时，我们正在开发云pos机。未来，我们将掌握万达广场数百万台pos机，获取所有商户的现金流量数据。万达互联网金融将每天给他们贷款并偿还本金和利息。与传统银行相比，成本更低，风险更小。因此，万达的转型将使四大产业更好地相互支持，创造附加值。

第三，第四次转型的动机

1、行业趋势变化决策

中国的房地产已经变成了一个转折点，从供不应求到供需平衡，这个转折点不是一个V型而是一个长的L型。中国的房地产永远不会回到买了就赚钱的状态，躺下就赚钱的时代已经过去了。这是我们对房地产长期趋势的判断，所以万达不能再依靠销售来赚取现金流和投资万达广场，因为房地产行业将逐渐回归平均利润。

2.满足国家战略要求

目前，整个中国经济正在经历转型和重组。这个国家宁愿付出代价，进行变革。转型的主要目标是成为由内需主导的经济发展模式。目前，中国生产的产品有60%销往国外，他们只消费40%；这相当于生产一百元的产品，卖给外国人六十元可以支持中国的经济发展。然而，美国的国内消费率达到85%，而发达国家基本上在80%以上。如果中国的消费率达到发达国家的水平，宏观经济将更加稳定，中国将成为世界上最大的消费市场，在世界上拥有更大的话语权。万达的转型符合国家战略要求，投资不是为了增加过剩产能。万达的四大产业都是国家倡导的现代服务业。扩大投资、就业和内需正是经济转型所需要的。

3.万达的企业文化决策

万达是一个不断折腾自己、不断争取改变、不断改变自己的企业。我们拥有持续创新和变革的企业文化基因。因为只有不断寻求变革和新模式，我们才能拥有更长的现金流、更高的利润、更安全的企业，才能满足我20多年前向企业提出的八个字:“国际万达，百年企业”。万达在实践中不断创新。未来，万达的四大产业将均衡发展，相互支持，形成良好的商业生态系统。不管我在不在，万达都会在很长一段时间里继续保持优秀。Dale先生说他一生中最大的贡献是创建了一个伟大的组织，而我的梦想是他一生中最大的贡献不仅仅是创建了一个伟大的组织，而且没有我也能健康地发展。

万达的转型不是一个无序的转折，也不是一个急转弯，而是一个经过长时间思考、目标明确的积极转型。例如，万达在2006年决定进入电影行业。当时，全国的票房还不到十亿，整个行业的利润还不到一亿，根本无法支撑电影投资。然而，我们分析，随着商业中心的发展，电影业将迎来爆炸性增长。事实证明我们的判断是正确的。中国电影市场连续10年保持30%以上的增长率，2014年的票房达到290亿。比如万达的跨境投资，2008年全球金融危机的影响还没有结束，但我们判断这是万达进行跨境并购的最佳时机。2010年，我们开始谈判收购外国影院和跨国房地产投资。根据我们的分析，世界经济已经触底，存在逢低买入的机会。美国资产管理公司以非常低的价格被收购，这使得它在同年盈利，并于次年在纽约证券交易所上市。这项投资获得了近400%的回报。万达收购amc的战斗让华尔街投资者感到意外。他们想看万达的笑话，但结果完全出乎他们的意料。

万达一直想投资伦敦的酒店。2011年，伦敦一家银行打算拍卖一个酒店公寓项目。我们和他谈过了。他说他不能拍卖，但要求在一周内签署协议。因为我们一直在欧洲做投资研究，我们对投资有信心，所以我们决定在同一天花9000多万英镑赢得这个项目。现在这个项目的住宅部分已经出售，而且卖得很好，这不仅可以使一个价值上亿英镑的酒店化为乌有，而且还能留下几千万英镑的现金流。如果我们长时间不跟随市场，这样的好机会怎么会落在我们身上？俗话说，机会只给有准备的人。万达在马德里、芝加哥、洛杉矶、悉尼等城市赢得了优秀的项目，这些城市不是盲目的，因为他们从各个方面都在追求转型和准备。

第四，第四次转型的目标

有人说万达是一个多愁善感的企业。我认为这个句子可以修改。万达是一个有远大理想的企业。如果没有崇高的理想，我们就不会奋斗到现在。

1、追求长期稳定的现金流

万达希望在第四次转型后，目标更大、跨度更大，到2020年实现万达中期目标时，服务业收入和净利润占整个集团的65%以上，房地产销售收入和净利润占不到35%；海外收入占20%以上，力争达到30%。如果房地产、文化旅游、金融和电子商务的现金流非常稳定，万达就会形成一个铁角，企业也会非常稳定。

2.万达的产业结构已经升级

首先，升级为现代服务公司。五年内，万达进军房地产，成为一家高科技服务公司。

第二，占据产业链的上游和通道。万达有进入所有行业的明确目标。我们不是低附加值产业的下游，而是占据产业链的上游和渠道。例如，在电影行业，万达将首先成为渠道，然后投资、制作和发行电影。如果你占据了分销和筛选渠道，你就有了在产业链上发言的权利，你就不会受到别人的限制，这样你就可以获得更高的利润。万达进入体育产业，控制着体育产业的上游，拥有核心资源的版权和营销权。我们收购了世界第二大体育产业公司盈方体育(Infront Sports)，该公司拥有冬奥会七个项目的项目版权和市场营销权。如果你想看冬奥会的电视转播和手机视频，你必须先获得它的授权。盈方还拥有亚太地区足球世界杯的独家转播权，这是体育产业最宝贵的核心资源。万达计划今年收购两三家体育产业公司，它们都拥有独特的资源。万达的目标是在今年年底前成为全球最大的体育产业公司。更重要的是，中国的体育产业刚刚兴起，国家计划到2025年体育产业将达到5万亿元，从现在的500亿元增加到5万亿元，10年增长100倍。这个蛋糕够大了。因此，像万达文化产业一样，万达体育公司拥有一个足够大的产业空.

3.成为世界级的跨国企业

2020年，万达将实现“2211”工程，即到2020年，企业资产将达到2000亿美元；市场价值为2000亿美元；收入为1000亿美元；它以100亿美元的利润成为世界级的跨国企业，为中国企业，尤其是民营企业赢得了荣誉。

来源：简阳新闻