英雄暮年梦回小镇 宋卫平的博弈与妥协

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当镇上的年轻人成为城市大亨后，他们不得不再次回到镇上。宋卫平是中国房地产史上以感情著称的产品教父，他正在规划退休前的道路。

这也是他必须做出的选择。他的各种解释被业内人士解读为当前中国房地产开发商的缩影。在行业洗牌中，中央企业成为扑火的“白衣战士”；面对骨瘦如柴的现实，理想主义要战胜资本并不容易。

宋卫平一直在和自己玩游戏。为了迎接购买绿城住宅的业主，他在介绍了中国交通建设集团(以下简称“CCCC”)后选择了入住。然而，他喜欢赌博，不愿意承认失败。他不是没有思考。舟山的麻将桌和杭州九溪的玫瑰园，长期以来充满了房地产大亨的不情愿、不情愿、不情愿和不情愿，他熟悉中国政权更迭的历史典故。

淡出，放手的时候到了。现在，为了迎接他，绿城唯一的大股东CCCC发起了绿城和蓝城中国(以下简称“蓝城”)更彻底的重建。2016年6月22日，CCCC房地产事业部董事会召开会议，会议定于7月召开。绿城集团董事兼执行总经理李永谦表示，这个学位是“前所未有的”。

绿城原有的业务部门和结构将进行全面调整，绿城中国和绿城地产将合并重组为绿城地产、绿城管理(绿城代理)、绿城资产和绿城四个分支机构。蓝城的代理建设业务也将纳入绿城管理。蓝城一度被视为宋卫平重新创业、树立理想的新起点。还有一种观点认为“宋卫平的退路被抄了”。

7月3日，宋卫平在接受《时代周刊》采访时，对于是否放弃蓝城代理业务的问题，他没有正面回答。然而，他说:“在我的职业生涯中，小城镇是很有趣的工作。”从账面上看，对于宋卫平等人来说，这笔交易与CCCC联手将带来8.32亿元的收入。

CCCC仍然承认宋卫平的地位。事实上，据《时代周刊》记者采访，无论是绿城还是蓝城，在员工心目中，宋卫平仍然是这两座城市的灵魂核心。他的个人气质已经深深地植入了绿城和蓝城的基因中，这是不可复制的，也是不可替代的。

放开代理建设

宋卫平把蓝城的建筑业务卖给绿城是一个很大的进步。宋卫平的妄想症已经被外界吐出来了。自CCCC上任大约一年半以来，他和绿城正在改变彼此的外貌。

在与宋卫平关系密切的绿城人眼中，目前的宋卫平步履蹒跚，但却更加低调平和，“少笑，多抽烟”。宋卫平本人对《时代周刊》记者的回应是，烟瘾是好的。

然而，有一点没有改变。在公共场合，宋卫平的眼睛仍然可以眯成一条线而不笑。可能是小眼睛聚焦。绿城股权收购战酝酿之时，宋卫平关注的是蓝城。

“看三年后，南山还有鸟。这只鸟一定是一只蓝色的鸟。”两年前的五月，在融创绿城的股权并购会议上，宋卫平动情地表达了经营蓝城的决心。三个月后，宋卫平将绿城建设未上市部分更名为蓝城。

根据他的计划，蓝城将专注于四个核心领域，即房地产建设、养老、农业和卫生。长期以来，代理建设是蓝城的核心，其他三项业务都是由代理建设产生的。代建制包括四个方面:政府代建制、商业代建制、资金代建制和自有投资。

蓝都有很深的宋品牌。kddi创始人稻盛和夫的杰作《生活方法》是宋卫平命令蓝城员工潜心学习的一本书。蓝城知情者告诉《时代周刊》记者，宋卫平经常在书中引用一句话:“朝正确的方向做正确的事，这就是生活的意义。”

然而，早在2010年，宋卫平就成立了绿城团队参与代理建设业务，使其成为绿城的“半边天”:随后几年，十多个原本属于绿城的项目相继进入蓝城。

有更多引人注目的数据证明了蓝色城市建设的受欢迎程度。截至2015年底，蓝城下有200多个代理建设项目，总建筑面积超过5400万平方米，覆盖70多个城市，毛利率超过60%，净利润超过30%。

代建制主要以轻资产运作。宋卫平曾这样解释:“用别人的钱做项目，实现双赢。”简单的理解，对方出钱买地，而蓝城生产品牌和团队。在这个过程中，蓝城是一个集成商，所有的房地产开发企业都可以看作是蓝城的下游。

政府代建制是一种相对稳定、利润微薄的模式。政府保障房建设的推进保证了代建业务量。即使作为经济适用房，宋卫平也有严格的要求。例如，质量不能比绿城商品房差，设计和装修方案必须由他亲自审批。

据《时代周刊》记者称，将蓝色城市纳入绿城的谈判始于2014年底。宋卫平曾认为绿城和蓝城是战略合作，CCCC和绿城是蓝城的支持者。绿城集团执行总经理曹舟南此前曾公开宣称，绿城最好建立一个新平台，与蓝城并肩作战。然而，在过去的一年半时间里，蓝城的部分资产没有被纳入绿城的讨论，CCCC也希望尽快形成一个统一的绿城代理品牌。

根据绿城的说法，绿城代理(Greentown Agent)是绿城未来的一个主要分支，它已经有了一张地图:在进行大规模扩张的同时，它还将寻求开放资产市场。除了建设费，其他的利润来源也将被开发，比如咨询顾问，签订大合同，以及从房地产基金中获利。

然而，如何突破高额的人工成本，平衡好成本和质量，提高管理费的利润，更有效地推进控制的步伐，也是一个必须考虑的问题。这些可能会移交给新的绿城，以在更大程度上解决它。

根据双方协商结果，蓝城的农业、养老、城镇建设、建筑技术、景观设计、装饰设计、营销经纪等相关业务将移交给宋卫平，代理建设将重新整合至绿城。

正因为如此，有一种说法是“蓝色城市已经成为一个无根之源”。

在故事的另一面，宋卫平并非没有寄托。至少，小镇的梦想和绿城的服务是一对翅膀。

感情的支持

今年5月底，当宋卫平在上海为静安大厦项目代言时，他第一次系统而详细地阐述了自己的小镇梦。

他说他可以工作5-10年，然后去养老院做5-10个城市模型。它位于杭州、上海和北京附近。

宋卫平口中的城镇将是一个完整的小城市，拥有完善的医疗、教育、娱乐和消费体系。像绿城的乌镇雅苑一样，它承载着养老的功能，它植入了绿城的经验，如雨花学校和乐毅学院，可以提供两套教育体系。宋卫平还规划了酒吧、餐馆、书店、电影院等形式。

外界再次看到宋卫平式的感伤主义在《小城之梦》中熠熠生辉。

这个城镇不远，它离城市有30到50公里。小镇也不大。一个小城镇需要三平方公里的土地，两平方公里的工业，一平方公里的开发建设，形成一个3万人的小城镇。这个小城镇有严格的比例，100万平方米建筑面积的10%是配套设施，90%是住宅。镇上的房价不贵，大约一万元/平方米。在城镇居民中，城市人口和农村人口平均分配。

宋卫平的解释是，因为镇是一个活体和有机结构，他甚至会设法管理住在镇上的乞丐。宋卫平建设小城镇的出发点是利用他的下一次机会来探索中国的城市化建设，从而带动中国新一轮的农村转型。“只有我们这个年龄的人，从小就有农村生活的亲身经历，才知道这一点。”。他还说:“在城市呆久了的人已经麻木了，不了解农村。”

政府对宋卫平镇的梦想给予了热烈的响应。据《时代周刊》记者介绍，绿城模式已经得到国家相关部门的肯定，绿城理想镇集团已经在国家工商行政管理局注册。

绿城集团秘书长郑风也表示，宋卫平非常重视小城镇业务。目前，蓝城和绿城都涉及到小城镇业务，宋卫平正在全力关注。更多消息指出，宋卫平将在未来亲自带领团队建设一个小城镇，但截至发稿时，《时代周刊》记者尚未得到宋卫平的证实。

目前，宋卫平正沐浴着阳光。以物业管理为核心业务的“绿城服务”已进入上市倒计时。7月12日，它将带领宋卫平第二次敲响香港资本市场的大门。

根据绿城的服务，就管理建筑面积而言，绿城的服务规模在中国排名第二。公园里的O2o是绿城服务故事的主题。该平台以“智能社区”命名，为业主提供社区服务、电子商务和社会互动的功能。绿城可以通过该平台提供免税商品销售等一系列增值服务。

截至2015年9月30日，绿城服务签约建筑面积达到7400万平方米，其中绿城项目占23.2%，其他住房项目占76.8%。在收入结构比例中，物业管理占72%，咨询占20%，园区增值服务占8%。

一系列机构对绿城服务表示乐观，在他们的估值中，绿城服务的价值在50亿到100亿元之间。如果一切顺利，宋卫平将拥有一个超越他的小镇梦想的投资和管理平台。

据全国工商联房地产商会会长李姣介绍，这是一种宋卫平风格的艺术。“他可以把自己创办的企业带入一种极端的状态，把冰冷的业务升华为一种充满温度和人情味的意境。老人骑着马，瞄准了几千英里。宋卫平需要肯定。

然而，他也指出，从绿城的发展来看，缺乏的是现代企业的治理。房地产开发进入新形势后，企业家也需要考虑自身的转型发展。“商业市场是建立在成败基础上的英雄，宋卫平的短板中国通信可能会弥补这一点。对于传统的房地产开发商来说，如果他们没有意识到他们想要改变，他们将被时代淘汰。

宋的成长

“钦佩”是很多人在接受《时代周刊》记者采访时对宋卫平的评价。

《时代周刊》记者发现，这种评价是因为宋卫平让房地产界明白了“盖房子是一种哲学和艺术的升华”。在绿城21年的发展历程中，精神教父宋卫平的个人魅力是不可或缺的，这也是绿城在房地产行业建立自己风格的基础。

宋卫平也有冤屈。一位与他关系密切的人告诉《泰晤士报》记者，在过去艰难的日子里，宋曾唾弃他，“我只是想让世界变得更好。”

为了让世界变得更美好，宋卫平有各种超越商业利益价值的考虑，无论是曾经的绿城还是现在的小城镇；然而，绿城的利润率在过去并不高，甚至在其发展的某些阶段被推到了悬崖的边缘。

必须提到的是，宋卫平身上很难看出“商人”的特征。他喜欢在几十年后思考当前的问题。与商业和资本相比，他更喜欢谈论建筑、人和社会之间的关系。有了宋卫平对品质的执着追求，才有了现在的绿城。

问题是，绿城未来会缺少宋卫平吗？

宋卫平曾向《时代周刊》记者证实，他是绿城目前公司结构和产品线调整的推动者。现在，回顾过去，CCCC绿城在产品、投资策略和公司治理方面都发生了变化。

在产品创新方面，绿城推出了新的产品，如刘阳县的中式别墅李涛·冯春，地铁上的综合社区，以及一套可以看到河景的精装高层公寓。据《时代周刊》记者报道，绿城将在未来推出镇中心、老年产品和三代高层次产品。2: 6: 2的橄榄产品模式已经建立。考虑的是，20%的人把高端产品用于支持品牌价值的增长，60%的人注重高性价比产品和提高盈利能力；剩下的20%将适度开发高品质的安置房，增强人民的声誉和社会影响力。

绿城的投资策略也相应改变，重点放在一线和二线城市、海外和小城镇的核心区域。CCCC和绿城都希望结合他们的优势。此时，CCCC可以成为绿城的助推器，它在100多个国家2000万平方米的土地储备将成为绿城走向海外的支撑。

至于毛利率和利润水平，中国交通绿城也有一块“大蛋糕”。根据2015年财务报告的描述，绿城未来将成为“理想生活的综合服务提供商”，转型战略将是“服务平台化、发展专业化、房地产金融化”，打造一个拥有完整房地产产业链和较高市场价值的混合所有制企业。

这一切，宋卫平都看在眼里。

他的话仍在耳边回响——企业无法控制市场，就像人力无法真正战胜命运一样。对于企业来说，命运只有两个字，生与死，没有别的。我们能讨论的是在目前的市场条件下如何度过寒冷的冬天。

来源：简阳新闻